동탄역신안인스빌리베라 2층 9억, 먼저 볼 집인지?

무엇과 비교해야 하는지

이 매물은 동탄역신안인스빌리베라 전용 101㎡, 2층입니다. 같은 면적대의 최근 거래를 먼저 봅니다. 아래 표에 최근 4건의 실거래가 있습니다. 가장 최근 거래는 2026년 6월 24일 25층으로 9억 5,000만원이고, 이 매물 호가는 그보다 5,000만원 낮습니다.

표의 거래 가운데 2026년 6월 20일 24층은 8억 3,200만원으로 이 매물 호가보다 낮게 거래됐습니다. 나머지 3건은 호가보다 비싸게 거래됐습니다. 단순히 최고가나 최저가만 보면 위치를 잘못 읽을 수 있으니, 각 거래의 층을 함께 봐야 합니다.

같은 단지 같은 면적대 호가 가운데 값은 12억입니다. 이 매물은 그보다 3억 낮게 나왔습니다. 현재 같은 면적대 매물이 44건 있으므로, 호가 분포 안에서 이 집의 위치를 파악할 수 있습니다.

층 차이를 어떻게 읽는지

이 매물은 21층 건물의 2층입니다. 표의 비교 거래는 13층·20층·24층·25층으로, 모두 중층 이상입니다. 저층은 일조량·조망·소음 조건이 다르고, 그 차이가 가격에 어떻게 반영됐는지를 봐야 합니다.

2026년 6월 20일 24층 거래는 8억 3,200만원으로 이 매물 호가보다 낮습니다. 고층 거래가 더 낮게 된 경우이므로, 동 위치나 집 상태 같은 다른 조건이 영향을 줬을 수 있습니다. 층만으로 가격 차이를 설명하기 어렵다는 점을 염두에 둡니다.

광고 기간은 27일이고 가격을 내린 적은 없습니다. 가격 조정 없이 한 달 가까이 나와 있다는 점은 협의 여지를 물어볼 근거가 됩니다.

이 사례의 판단

가장 최근 거래인 25층 9억 5,000만원보다 낮게 나온 점은 눈에 띕니다. 그러나 표의 일부 거래보다는 높고, 비교 거래는 모두 이 매물보다 높은 층입니다. 2층 조건이 호가에 충분히 반영됐는지 직접 확인해야 판단할 수 있습니다.

동 위치, 앞 동과의 거리, 내부 수리 상태가 이 집을 먼저 볼 이유가 될 수 있습니다. 반대로 저층 조건에 비해 호가가 높다고 느낀다면 가격을 협의할 근거가 생깁니다.

중개사에게 물을 질문과 다음 행동

방문 전에 중개사에게 두 가지를 물어봅니다. 첫째, "같은 면적대 2층이나 저층은 최근 얼마에 팔렸나요?" 저층 실거래 기준이 있으면 비교가 훨씬 좁아집니다. 둘째, "광고 기간이 27일인데 가격 조정 여지가 있나요?" 매도인의 협의 의지를 직접 확인합니다.

이 두 가지에서 납득할 만한 답이 나오면 방문할 이유가 생깁니다. 답이 불분명하다면 같은 예산의 다른 층·다른 집과 비교해봅니다.

단지 결정 리포트에서 동탄역신안인스빌리베라의 가격 위치와 같은 예산의 다른 단지를 함께 비교할 수 있습니다.